Bảng báo giá
phần thô

Xây nhà phần thô là gì? Gồm những hạng mục nào?
- Hiểu một cách đơn giản nhất, xây nhà phần thô là quá trình thi công và định hình toàn bộ phần khung sườn cơ bản của ngôi nh gồm móng, cột, dầm, sàn, tường, mái và cầu thang. Đây là giai đoạn tạo nên cấu trúc chịu lực chính, quyết định trực tiếp đến sự kiên cố và tuổi thọ của công trình.

Nếu ví ngôi nhà là một cơ thể sống, thì giai đoạn xây dựng phần thô chính là việc tạo ra bộ xương vững chãi. Phần hoàn thiện (như sơn, ốp lát, nội thất) dù có đẹp đến đâu cũng không thể bù đắp được cho một phần khung sườn yếu kém, sai kỹ thuật.
Các hạng mục chính trong gói thi công xây dựng phần thô bao gồm:
.
Phần móng:

• Tổ chức công trường, dọn dẹp mặt bằng, định vị tim móng, cọc.
• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm tự hoại, hố ga.
• Thi công coppha, gia công lắp đặt cốt thép.
•  Đổ bê tông móng.
• Thi công hệ thống chống thấm nền, móng, tầng hầm (nếu có).

• Phần khung kết cấu:

• Gia công lắp dựng cốt thép, coppha và đổ bê tông cho các cấu kiện: cột, dầm, sàn các tầng.
• Gia công lắp dựng cốt thép, coppha và đổ bê tông cầu thang.

Phần xây tô:

• Xây toàn bộ tường bao, tường ngăn chia phòng, tường nhà vệ sinh bằng gạch (theo bản vẽ thiết kế).
• Tô trát (trát vữa) toàn bộ các vị trí tường nội ngoại thất, trằn nhà (nếu có).
• Cán nền các tầng, sân thượng, ban công và nhà vệ sinh.

Phần mái:

• Thi công hệ thống coppha, cốt thép và đổ bê tông mái bằng, mái dốc.
• Lợp mái tôn, mái ngói (tùy theo thiết kế).

Hệ thống điện, nước (M&E - Mechanical and Electrical):

• Lắp đặt hệ thống ống luồn dây điện, hộp nói âm tường.
• Lắp đặt hệ thống đường ống cấp và thoát nước lạnh âm tường, sàn (chưa bao gồm thiết bị).
• Lắp đặt hệ thống dây cáp mạng, cáp truyền hình âm tường.

Công tác chống thắm:

• Thi công chống thám cho các khu vực ẩm ướt như sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, mái bê tông.

Về cơ bản, sau khi hoàn thành giai đoạn xây dựng phần thô, ngôi nhà của bạn đã có hình hài hoàn chỉnh, được che chắn và bảo vệ khỏi các yếu tô thời tiết. Các công đoạn còn lại sẽ thuộc về phần hoàn thiện.

Bảng báo giá xây dựng phần thô mới nhất 2025

Một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu khi chuẩn bị xây nhà chính là chỉ phí. Báo giá xây nhà phần thô thường được các nhà thầu tính theo đơn vị mét vuông (m2). Dưới đây là bảng giá tham khảo được cập nhật mới nhất cho năm 2025 để bạn có cái nhìn tổng quan về ngân sách cần chuẩn bị.

Lưu ý quan trọng: Đơn giá dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo tại thời điểm hiện tại và có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Để có báo giá chính xác nhất cho công trình của mình, bạn nên liên hệ trực tiếp với các công ty xây dựng phần thô uy tín.

Hướng dẫn cách tính sơ bộ chi phí xây dựng nhà phần thô

Chi phí xây dựng thô được tính dựa trên tổng diện tích xây dựng. Cách tính này không đơn giản là lấy diện tích các sản cộng lại mà bao gồm cả móng mái, sân ... với các hệ số khác nhau.

Công thức chung:

• Chi phí xây thô = Tổng diện tích xây dựng X đơn giá/m2

Cách tỉnh tổng diện tích xây dựng ( tham khảo):

Phần móng:

• Móng đơn : Tính 30% - 40% diện tích tầng trệt.
• Móng Cọc ( không tính cọc): Tính 40% - 50% diện tích tầng trệt.
• Móng băng: Tính 50% - 60% diện tích tầng trệt.

Tầng hầm:

• Độ sâu < 1.2m: Tính 150% diện tích.
• Độ sâu 1.2m - 1.8m: Tính 170% diện tích.
• Độ sâu >1.8m: Tính 200% diện tích.
• Các tâng ( trệt,lầu): Tính 100% diện tích.
• Sân thượng ( không mái che): Tính 40% - 50% diện tính.

Phần mái:

• Mái bê tông cốt thép (BTCT): Tính 40% - 50% diện tích.
• Mái tôn: tính 20% - 30% diện tích.
• Mái ngói kèo sát: Tính 60% - 70% diện tích.
• Mái ngói BTCT Tính 80% - 100% diện tích

Ví dụ minh họa: Bạn muốn xây dựng một ngôi nhà phố 3 tầng trên diện tích đất 5mx20m = 100m3.

• Móng băng: 100m2 x 50% = 50m2
• Tầng trệt: 100m2 x 100% = 100m2
• Lầu 1: 100m2 x 100% = 100m2
• Lầu 2 ( sân thượng): 70m2 sàn + 30m2 sân thượng. Tính là (70m2 X 100%) + ( 30m2 x 50%) = 85m2
• Mái BTCT: 70m2 x 50% = 35m2
• tổng diện tích xây dựng: 50 + 100 + 100 + 85 + 35 = 370m2

Chi phí dự kiến ( dùng đơn giá 3.400.000 VNĐ/m2):

• 370m2 x 3.400.000 VNĐ/m2 = 1.258.000.000 VNĐ

Đây là  chi phí dự toàn giúp bạn hình dung nhân sách. Con số thực tế sẽ phụ thuộc vào báo giá chi tiết tự nhà thầu.

Chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô

Báo giá xây nhà phần thô không cố đinh mà chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Việc hiểu rõ  các yếu tố này sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính và làm việc với nhà thầu.

Quy mô và kiến trúc công trình

- Quy mô: Công trình có tổng diện tích xây dựng càng lớn thì chi phí càng cao. Tuy nhiên, đơn giá/m2 có thẻ giảm nhẹ do lợi thế về quy mô ( tiết kiệm chi phí quản lý, vận chuyển vật tư..)

- Kiến trúc: Nhà có kiến trúc phức tạp ( phong cách cổ điển, tân cổ điển, có nhiều chi tiết phào chỉ, góc cạnh, mái vòm...) đòi hỏi tay nghề thợ cao hơn, thời gian thi công lâu hơn, do đó đơn giá sẽ cao hơn so với nhà phố kiến trúc hiện đại, đơn giản.

Vị trí địa lý và điều kiện thi công 

- Vị trí: Đơn giá ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội thường cao hơn so với các tỉnh thành khác do chi phí nhân công và vận chuyển cao hơn.

- Điều kiện thi công: Công trình nắm trong hẻm nhỏ, xe lớn không thể vào được sẽ làm tăng chi phí vận chuyển vật tư thủ công, kéo dài thời gian thì công và đẩy đơn giá lên cao. Nên đất yếu đòi hỏi giải pháp gia cổ móng tốn kém hơn ( ép cọc, móng bè...).

Chất lượng vật liệu xây thô được lựa chon

Đây là một trong những yếu tốc tác động lớn nhất đến đơn giá. Gói vật liệu xây thô khác nhau ( sắt thép, xi măng, gách, cát,đá..) từ các thuong hiêu khác nhau sẽ có mức giá chênh lệch đáng kể. lựa chon vật tư chất lượng cao sẽ có đơn giá cao hơn nhưng đảm bảo độ bề vững cho công trình về lâu dài.

Thời điểm xây dựng

Giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công có xu hướng biển động theo thị trường.Xây nhà vào mùa mưa có thể làm gián đoạn tiến độ. Phát sinh thêm chi phí có các biện pháp che chắn, bảo vệ công trình. Mùa cao điểm xây dựng ( cuối năm) cũng có thể làm tăng giá nhân công.

Năng lực và uy tín của nhà thầu

Một công ty xây dựng phần thô chuyên nghiệp. Uy tin với đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư giàu kinh nghiệm, thợ tay nghề caoo và quy trình làm việc bài bản có thể có mwacs báo giá cao hơn một chút. Tuy nhiên sự chênh lệch này hoàn toàn xứng đáng vì nó đảm bảo chất lượng. tiến độ và hạn chế tối đa các rủi ro. chi phí phát sinh không đáng có.

Xây dựng nhà ở Bình Dương

Quy trình thi công phần thô chuẩn kỹ thuật

Năm vững quy trình xây dựng phần thô giúp gia chủ đễ dàng theo dõi, giám sát và phối hợp hiệu quả vời nhà thầu. Một quy trình chuẩn thường bao gồm các bước chính sau đây

Giái đoạn 1: Chuẩn bị và thi công phần móng

• Công tác chuẩn bị: Dọn dẹp, phát quang mặt bằng, làm lán trại cho công nhân, tập kết vật tư,  chuẩn bị nguồn điện nước.
• Định vị công trình: Kỹ sư sẽ sử dụng máy móc chuyên dụng để ddinhjj vi xác định chính xác tim cọc, tim móng theo bản vẻ thiết kế.

Thi công móng:

• Đào đất móng theo đúng độ sâu  và kích thước thiết kế.
• Gia công, lắp dựng cột thép móng, đà kiềng, Đây là bước cự kì quan trong cần  đảm báo thép đúng chủng loại, đường kính được buộc đúng nối đúng kĩ thuật 
• Lắp  dựng coppha ( khuôn đúc bê tông)  cho móng.
• Đổ bê tông móng. Quá trình này được giám sát chặt chẽ vê tỷ lệ trộn, độ sụt và quá trình đầm dùi để bê tông đặc chắc, không bị rỗng

Giai đoạn:2 Thi công phần khung kết cấu ( cột , đầm, sàn)

\

Đây là giai đoạn định hình " bộ xương" được lặp lại cho tất cả các tầng.

• Lắp dựng cốt thép cột: cốt thép cột đã được đặt chờ sẳn từ móng sẽ được nối và lắp dựng  lên theo chiều cao tầng.
• Lắp dựng coppha cột và đổ bê tông cột.
• Lắp dựng hệ ván khuôn ( coppha) dầm, sàn.
• Giá công, lắp dựng cốt thép dầm, sàn: cần đảm bảo các mối nối vị trí  đặt thép,  chiều cao  lớp bên tông bảo vệ  theo đúng tiêu chuẩn kĩ thuật.
• Đổ bê tông dầm sàn: tương tự như đổ bê tông móng, cần giám sát kĩ lưởng và bảo dưởng đúng cách

Giai đoạn 3: Xây dựng và tô trát

• Xây tường: sau khi khung bê tông đã  ổ định  đội hình sẽ tiến hành xây tường  bao che và tường ngăn chia các phòng. Tường phải được xây thẳng, mạch vững đều, đầy đặn. Các vị trí  cửa đi, cửa sổ được chia theo đúng kích thước.
• Tô trát: sau khi hoàn thành  phần xây và đi  các hệ thống M&E âm tường, thợ sẽ tiến hành tô trát toàn bộ tường, trần. Lớp vửa tô phải phẳng mịn tạo bề mặt tốt cho công tác sau này.

Giai đoạn 4: Lắp đặt hệ thống M&E âm tường và thi công mái 

• Điện nước: song song với quá trình xây tô, đội thợ điện nước sẽ tiến hành lắp đặt hệ thống ống luồn dây điện, ống cấp thoát nước, để ẩm... vào trong tuyongwf , sàn trước khi tô trát.
• Thi công mái: Tùy theo thiết kế, mái có thể là mái bằng BTCT, mái tôn hoạc mái ngói. công đoạn này đòi hỏi kỹ thuật cao để đảm bảo khả năng chống nóng, chống dột hiệu quả.

Giai đoạn 5: Chống thấm và hoàn thiện cơ bảo

• Chống thấm: thi công các lớp chống thấm chuyên dụng cho các khu vực thường xuyên tiếp xúc với nước như nhà vệ sinh, ban công , sân thượng, mái. Đây là công đoạn cục kỳ quan trọng để tránh các sự cố thấm dột về sau.
• Hoàn thiện cơ bản: Cán nền, tạo độ dốc cho sàn vệ sinh, ban công.

Các loại vật liệu xây dựng thô quan trọng và các lựa chọn 

Chất lượng của vật liệu xây thô quyết đinh đến 80% sự bền vững của công trình. Dưới đây là những vật liệu cốt lõi và kinh nghiệm lựa chọn bạn cần biết.

Sắt thép xây dựng

• Vai trò: Là "xương sống" của kết cấu bê tông cốt thép, chịu lực kéo, uốn cho công trình.

• Các thương hiệu uy tín: Hòa Phát, Pomina, Việt Nhật (Vina Kyoei), Miền Nam...

• Kinh nghiệm lựa chọn:

  • Chọn thép từ các thương hiệu lớn, có đầy đủ chứng chỉ chất lượng (CQ) và xuất xưởng (CO).

  • Kiểm tra kỹ các thông số in trên thân cây thép: logo nhà sản xuất, mác thép (ví dụ: CB300, CB400), đường kính danh nghĩa.

  • Thép phải thẳng, không gỉ sét quá nhiều, có màu xanh đen đặc trưng.

Xi măng

• Vai trò: Là chất kết dính thủy lực, thành phần chính của vữa và bê tông.

• Các thương hiệu uy tín: Holcim (Insee), Hà Tiên, Fico, Nghi Sơn...

• Kinh nghiệm lựa chọn:

  • Chọn xi măng phù hợp với hạng mục: Xi măng PCB40 (cường độ cao) dùng cho bê tông móng, cột, sàn. Xi măng PCB30 hoặc xi măng đa dụng có thể dùng để xây tô.

  • Bao bì xi măng phải còn nguyên vẹn, không rách, ghi rõ ngày sản xuất. Nên sử dụng xi măng trong vòng 60 ngày kể từ ngày sản xuất.

Gạch xây

• Vai trò: Tạo nên các bức tường bao che, ngăn chia không gian.

• Các loại phổ biến: Gạch đất sét nung (gạch Tuynel), gạch không nung (gạch block, gạch bê tông khí chưng áp AAC).

• Kinh nghiệm lựa chọn:

  • Viên gạch phải có góc cạnh sắc nét, màu sắc đồng đều.

  • Khi gõ hai viên vào nhau nghe tiếng trong, thanh.

  • Thử làm rơi từ độ cao khoảng 1m, gạch tốt sẽ không bị vỡ.

Cát, đá xây dựng

• Vai trò: Là cốt liệu chính cho bê tông và vữa.

• Kinh nghiệm lựa chọn:

  • Cát: Cát đổ bê tông (cát vàng) phải là loại hạt to, sạch, không lẫn tạp chất, bùn đất. Cát xây tô (cát đen) cần có kích thước hạt mịn hơn.

  • Đá: Thường dùng đá 1x2 (kích thước 10x20mm) để đổ bê tông. Đá phải sạch, không lẫn tạp chất.

Dây điện, ống nước

• Vai trò: Hệ thống “mạch máu” của ngôi nhà, được lắp đặt âm tường nên cần chọn loại chất lượng cao ngay từ đầu để tránh phải đục phá, sửa chữa về sau.

• Các thương hiệu uy tín:

  • Dây điện: Cadivi, Daphaco, Thịnh Phát.

  • Ống nước: Bình Minh, Tiền Phong, Dekko.

• Kinh nghiệm lựa chọn: Chọn sản phẩm chính hãng, có thương hiệu, chịu được áp lực và nhiệt độ cao, an toàn cho sức khỏe và phòng chống cháy nổ.

Kinh nghiệm giám sát thi công hiệu quả

• Nắm vững bản vẽ thiết kế: Đây là kim chỉ nam cho mọi hoạt động thi công. Hãy yêu cầu kiến trúc sư hoặc kỹ sư giải thích những điểm bạn chưa rõ.

• Kiểm tra vật tư đầu vào: Khi nhà thầu nhập vật tư về công trình, hãy kiểm tra xem có đúng chủng loại, thương hiệu, số lượng đã cam kết trong hợp đồng hay không.

• Giám sát các giai đoạn quan trọng: Có những thời điểm “vàng” bạn bắt buộc phải có mặt để giám sát hoặc nhờ người có chuyên môn giám sát hộ:

  • Nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông (móng, cột, sàn).

  • Kiểm tra tỷ lệ trộn và quá trình đổ bê tông.

  • Kiểm tra quá trình thi công chống thấm.

• Giao tiếp thường xuyên với đơn vị thi công: Duy trì trao đổi với kỹ sư giám sát hoặc đội trưởng thi công để nắm bắt tiến độ và xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh.

Những kinh nghiệm giám sát thi công và các lỗi thường gặp cần tránh

• Dù đã giao phó cho nhà thầu, việc trang bị kinh nghiệm xây nhà phần thô để tự mình giám sát sẽ giúp bạn chủ động hơn và đảm bảo công trình được thi công đúng như mong muốn.

Kinh nghiệm giám sát thi công hiệu quả

• Nắm vững bản vẽ thiết kế: Đây là kim chỉ nam cho mọi hoạt động thi công. Hãy yêu cầu kiến trúc sư hoặc kỹ sư giải thích những điểm bạn chưa rõ.

• Kiểm tra vật tư đầu vào: Khi nhà thầu nhập vật tư về công trình, hãy kiểm tra xem có đúng chủng loại, thương hiệu, số lượng đã cam kết trong hợp đồng hay không.

• Giám sát các giai đoạn quan trọng: Có những thời điểm "vàng" bạn bắt buộc phải có mặt để giám sát hoặc nhờ người có chuyên môn giám sát hộ:

  • Nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông (móng, cột, sàn).

  • Kiểm tra tỷ lệ trộn và quá trình đổ bê tông.

  • Kiểm tra quá trình thi công chống thấm.

• Giao tiếp thường xuyên với đơn vị thi công: Duy trì trao đổi với kỹ sư giám sát hoặc đội trưởng thi công để nắm bắt tiến độ và xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh.

• Ghi chép nhật ký công trình: Ghi lại các hoạt động hàng ngày, các thay đổi (nếu có) và chụp ảnh lại các giai đoạn thi công để làm tư liệu đối chiếu sau này.

Các lỗi kỹ thuật thường gặp cần tránh trong xây dựng phần thô

• Thấm dột: Lỗi phổ biến và gây khó chịu nhất. Nguyên nhân thường do thi công chống thấm không kỹ ở các vị trí như nhà vệ sinh, sân thượng, mép tường; hoặc do chất lượng bê tông kém, bị rỗ.

• Nứt tường: Thể do nhiều nguyên nhân: hồ tô trát không đúng tỷ lệ, tường xây quá nhanh chưa đủ khô đã tô, hoặc nghiêm trọng hơn là do kết cấu bị lún, nứt.

• Bê tông bị rỗ: Do quá trình trộn bê tông không đều, đầm dùi không kỹ, làm giảm khả năng chịu lực và tạo điều kiện cho nước thấm vào phá hủy thép.

• Sai lệch kết cấu thép: Đặt sai vị trí, sai khoảng cách, buộc nối không đúng kỹ thuật... là những lỗi nghiêm trọng ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn của công trình.

• Tường xây không thẳng, không “no” mạch vữa Làm giảm khả năng chịu lực của tường và gây khó khăn cho công tác tô trát, hoàn thiện.

  Cách chọn nhà thầu xây dựng phần thô uy tín

  Lựa chọn đúng nhà thầu quyết định đến 90% sự thành công của công trình.
  Một công ty xây dựng phần thô uy tín sẽ giúp bạn an tâm về chất lượng, tiến độ và tối ưu chi phí.

Kiểm tra tính pháp lý của công ty

Yêu cầu nhà thầu cung cấp giấy phép đăng ký kinh doanh có ngành nghề xây dựng.
Điều này đảm bảo bạn đang làm việc với một đơn vị hợp pháp, có tư cách pháp nhân rõ ràng.

Xem xét kinh nghiệm và các dự án đã thực hiện

• Ưu tiên các công ty có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở dân dụng.

• Yêu cầu xem portfolio các công trình họ đã hoàn thành. Nếu có thể, hãy xin phép đến tham quan một công trình thực tế mà họ đang thi công để đánh giá tay nghề của đội thợ và tác phong làm việc.

• Tìm kiếm đánh giá, nhận xét từ các khách hàng cũ của họ.

 Đánh giá quy trình làm việc và báo giá

• Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ có quy trình làm việc rõ ràng từ khâu tư vấn, thiết kế, báo giá, thi công cho đến bảo hành.

• Báo giá xây nhà phần thô phải chi tiết, rõ ràng từng hạng mục, đặc biệt là phần mô tả vật tư sử dụng (thương hiệu, quy cách…).
  Hãy cẩn thận với những báo giá rẻ hơn so với mặt bằng chung vì có thể chất lượng vật tư và tay nghề thi công không được đảm bảo.

Hợp đồng thi công rõ ràng, minh bạch

• Hợp đồng là văn bản pháp lý cao nhất ràng buộc trách nhiệm giữa hai bên.Hợp đồng cần thể hiện rõ ràng điều khoản:

• Phạm vi công việc thi công chi tiết

• Bảng liệt kê vật tư xây thô sử dụng.

• Tổng giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán theo từng giai đoạn.

• Tiến độ thi công cụ thể

• Chính sách  bảo hành cho phần kết cấu và phần chống thấm.
• Trách nhiệm của mỗi bên và các điều khoản phạt nếu vi phạm hợp đồng

Để tiết kiệm thời gian và đảm bảo chất lượng, việc tìm đến một công ty xây dựng phần thô chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu. Bạn có thể tham khảo phần thô uy tín của chúng tôi để được tư vấn và nhận báo giá chi tiết, Minh bạch  nhất